Comprei um imóvel e o vendedor não quer realizar a transferência da propriedade. O que devo fazer?

Ao realizarmos a compra de um imóvel devemos nos assegurar de todos os trâmites necessários, para evitar problemas futuros.

No entanto, não raras vezes, existem casos em que o comprador firmou contrato de promessa de compra e venda, efetuou o pagamento do preço ajustado e na hora de realizar a transferência do imóvel, para finalmente adquirir a propriedade do bem, o vendedor se nega a transferir, desaparece ou, até mesmo, vem a falecer antes da transferência.

Seja na negativa do vendedor em assinar a escritura para transferência da propriedade, seja na constatação de que o vendedor faleceu após o contrato firmado e preço quitado, pode o comprador, cumpridos os requisitos legislativos, se valer da adjudicação compulsória extrajudicial.

O instituto da adjudicação compulsória extrajudicial está previsto no art. 216-B da Lei dos Registros Públicos:

Art. 216-B. Sem prejuízo da via jurisdicional, a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão poderá ser efetivada extrajudicialmente no serviço de registro de imóveis da situação do imóvel, nos termos deste artigo. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022) [...]

A adjudicação compulsória existe para suprir o dever do vendedor em transferir a propriedade do imóvel, cujo preço já fora quitado.

Certo! Agora, quais são os requisitos para a adjudicação compulsória extrajudicial? Conforme o art. 216-B, §1º, da Lei dos Registros Públicos:

I - instrumento de promessa de compra e venda ou de cessão ou de sucessão, quando for o caso;

II - prova do inadimplemento, caracterizado pela não celebração do título de transmissão da propriedade plena [...];

III - ata notarial lavrada por tabelião de notas da qual constem a identificação do imóvel, o nome e a qualificação do promitente comprador ou de seus sucessores constantes do contrato de promessa, a prova do pagamento do respectivo preço e da caracterização do inadimplemento da obrigação de outorgar ou receber o título de propriedade;

IV - certidões dos distribuidores forenses da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente que demonstrem a inexistência de litígio envolvendo o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto da adjudicação;

V - comprovante de pagamento do respectivo Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI);

VI - procuração com poderes específicos.

Nesse ponto, é primordial lembrar que sem o devido registro na matrícula do imóvel não se tem propriedade. Vejamos o que diz o art. 1.245 do Código Civil:

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. § 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. [...]

Portanto, existem meios para solucionar essa questão e, melhor ainda, de maneira extrajudicial!

Importante esclarecer que nem sempre todos os casos poderão ser solucionados de forma extrajudicial, podendo a adjudicação compulsória ser realizada de forma judicial. Ainda, essa é uma das possibilidades de solucionar a questão trazida, devendo sempre ser analisadas as particularidades do caso.

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